Pas op met recreatief verhuren van te koop staande woning!

Het gebeurt regelmatig. Een woning staat al enige tijd te koop en de eigenaar is verhuisd. Zolang de woning nog niet is verkocht betaalt de eigenaar dubbele woonlasten. Daarom wordt er overgaan tot verhuur van de woning aan derden. Dit kan op grond van de Leegstandswet, maar hoe zit het met de verhuur van de woning als recreatieverblijf?

De Raad van State heeft hier uitspraak over gedaan op 3 juni 2015. Doorslaggevend is wat er in het bestemmingsplan staat. Als de woning voor woondoeleinden is bestemd, dan levert recratief verhuren strijdigheid met het bestemmingsplan op. Zo vond ook de gemeente die de woningeigenaar een dwangsom oplegde. De woningeigenaar was het hier niet mee eens en legde de zaak uiteindelijk aan de hoogste bestuursrechter voor.

De Raad van State is het in deze zaak met de rechtbank eens dat een woning volgens het bestemmingsplan een zekere duurzaamheid van het gebruik met zich meebrengt. Verhuren van de woning aan derden als recreatieverblijf valt hier niet onder en is dus in strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft terecht een last onder dwangsom opgelegd om de illegale verhuur te beëindigen, zo vindt de Raad van State.

Alleen als sprake is van bijzondere omstandigheden kan van handhaving worden afgezien. Bijvoorbeeld als handhaving onevenredige gevolgen met zich meebrengt. De aangevoerde argumenten van de eigenaar dat de woning al lange tijd te koop staat en hoge kosten met zich brengt en de kwaliteit van leefomgeving afneemt zodra aan de opgelegde last wordt voldaan aangezien de woning in dat geval leeg zal staan, ziet de Raad van State niet als onevenredige gevolgen.

De eigenaar moet dus de illegale verhuur beëindigen. Gebeurt dit niet op tijd, dan moet een dwangsom worden betaald en blijft ook de verplichting om de illegale verhuur te beëindigen bestaan.

Vindplaats van de uitspraak:  ABRvS 3 juni 2015 ECLI:NL:RVS:2015:1750

Verschoonbare termijnoverschrijding: verschillende versies ontwerpbestemmingsplan

Zienswijzen tegen een ontwerpbestemmingsplan moeten binnen de voorgeschreven termijn van 6 weken zijn ingediend. Beroep tegen een bestemmingsplan is alleen mogelijk als eerst een zienswijze is ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan, anders wordt het beroep niet-ontvankelijk verklaard. In dit geval hadden appellanten niet binnen de termijn een zienswijze ingediend, toch acht de Raad van State het beroep van appellanten ontvankelijk. Wat was er gebeurd?

De gemeenteraad van Marum had het ontwerpbestemmingsplan "Herziening bestemmingsplan buitengebied" ter inzage gelegd. De kennisgeving van de terinzagelegging was zowel in de Staatscourant als in het AchtDorpenNieuws gedaan. In beide publicaties stond dat het ontwerpplan in digitale vorm is te raadplegen via de landelijke voorziening, www.ruimtelijkeplannen.nl, en via de gemeentelijke website, www.marum.nl. 

 

Appellanten hebben een schermafdruk overgelegd waarop een pdf-versie is te zien van de verbeelding van het ontwerpplan via de website van de gemeente. Op de overgelegde verbeelding is ter plaatse van de door hen bedoelde percelen wel een bestemmingsvlak "Wonen" opgenomen, maar een aanduiding waaruit volgt dat binnen dat bestemmingsvlak, naast de al bestaande woning van appellanten, een tweede woning zou worden toegestaan, ontbrak. Appellanten hadden daarom geen reden gezien om een zienswijze in te dienen.

 

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

"Nu in de publicaties waarin de terinzagelegging van het ontwerpplan werd aangekondigd daarvoor naar een specifieke vindplaats op de website van de gemeente werd verwezen, mochten appellanten er naar het oordeel van de Afdeling op vertrouwen dat de verbeelding die langs die weg kon worden geraadpleegd het ontwerp van het plan weergaf zoals dat ter inzage is gelegd. Dat, zoals is komen vast te staan, de digitale verbeelding van het ontwerpplan die vanaf 7 februari 2014 via www.ruimtelijkeplannen.nl kon worden geraadpleegd wel een aanduiding "maximum aantal wooneenheden: 2" bevatte brengt in het voorgaande geen verandering, omdat niet in redelijkheid van appellanten kon worden gevergd dat zij, voordat zij een beslissing zouden nemen over het al dan niet indienen van een zienswijze tegen het ontwerpplan, alle versies van dat plan die konden worden geraadpleegd op de verschillende in de officiële publicaties vermelde vindplaatsen onderling zouden vergelijken.

Uit het voorgaande volgt dat appellanten redelijkerwijs geen verwijt kan worden gemaakt van het feit dat zij geen zienswijze hebben ingediend, zodat daarin geen aanleiding bestaat de beroepen niet-ontvankelijk te verklaren."

Kortom, wanneer de gemeente zelf een specifieke vindplaats van de verbeelding publiceert, in dit geval op haar website, en deze afwijkt van de juiste verbeelding op ruimtelijkeplannen.nl, dan kan dit niet aan appellanten worden tegengeworpen. Zij mogen erop vertrouwen dat de juiste verbeelding op de gemeentelijke website is geplaatst en hoeven de verbeeldingen op de verschillende websites niet te vergelijken.

ABRvS 20 mei 2015 ECLI:NL:RVS:2015:1599