Afbraak studentencomplex ondanks onherroepelijke omgevingsvergunning

In een opvallende uitspraak heeft de rechtbank Noord-Nederland op vordering van omwonenden Veldboom Beleggingen BV veroordeeld tot volledige afbraak van een recent gebouwd studentencomplex in Groningen. "De rechtbank oordeelt dat de door hen ondervonden hinder zodanig ernstig is, dat gesproken dient te worden van onrechtmatige hinder die toewijzing van de (primair) gevorderde afbraak rechtvaardigt." Vooraf hadden de omwonenden geen bezwaar tegen het vergunde bouwplan ingediend. "Het hebben van een bouwvergunning met formele rechtskracht staat een beroep op artikel 5:37 BW niet in de weg", aldus de rechtbank.

Hoe kon dit gebeuren?

Veldboom had een omgevingsvergunning voor de bouw van het complex aangevraagd en gekregen. Omwonenden hadden hiertegen geen bezwaar ingediend. Vervolgens is Veldboom gaan bouwen. Vlak na de start van de bouw hebben omwonenden Veldboom gesommeerd om de bouwactiviteiten te staken en gestaakt te houden, omdat de bouwactiviteiten onrechtmatig zijn.

Veldboom heeft hier geen gehoor aangegeven en is zonder overleg met omwonenden verder gegaan met bouwen.

Omwonenden voeren onder andere aan dat hun uitzicht en woongenot wordt weggenomen door de hoge blinde muur die zeer dicht op de woning staat. Hierdoor valt significant minder licht in de woning en op het balkon en krijgt de woning aan de achterzijde een beklemmend en koker effect. Ook is de akoestiek in de binnentuin veranderd/verslechterd en blijven de (omgevings-)geluiden hangen tussen de muren en worden ze weerkaatst. Daarnaast voeren de omwonenden aan dat de privacy aanzienlijk wordt aangetast en de waarde van de woning aanzienlijk vermindert. Zij vorderen Veldboom de gerealiseerde bebouwing te verwijderen.

Veldboom geeft ook hieraan geen gehoor.

De rechtbank heeft de situatie ter plekke bekeken (descente) en stelt omwonenden deels in het gelijk met de volgende overwegingen:

"6.9. Anders dan Veldboom heeft aangevoerd volgt uit de motivering van die beslissing niet dat het college naast de getoetste publiekrechtelijke normen de belangen van de omwonenden uitdrukkelijk bij haar besluitvorming heeft betrokken en gewogen. Veldboom heeft ook niet geconcretiseerd dat en op welke wijze het college, alvorens te beslissen, een voor de beoordeling van het onderhavige geschil relevante afweging heeft gemaakt, waarbij de belangen van [eisers] zijn verdisconteerd. Gezien het vorenstaande heeft Veldboom er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat het gebruik maken van de vergunde bouwmogelijkheden naar maatschappelijke omstandigheden en gelet op de plaatselijke situatie niet als onrechtmatige hinder zou kunnen worden beoordeeld. Hoewel de omwonenden in het bestuursrechtelijke traject geen bezwaar hebben gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning heeft Veldboom er onder voormelde omstandigheden niet op mogen vertrouwen dat door de omwonenden niet met succes via een civielrechtelijke procedure tegen het door haar op te richten bouwwerk kon worden geageerd."

en

"6.11. Naar het oordeel van de rechtbank levert de omvangrijke opbouw door de onthouding van licht en uitzicht, gelet op de aard, ernst en de duur daarvan, voor [eiser 1] en [eiser 2] een zeer aanzienlijke stoornis in het genot van hun eigendom op. Hiertoe wordt overwogen dat uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, als ook uit de overgelegde foto’s (zie rechtsoverweging 2.10.) en de bezichtiging van de situatie ter plaatse, gebleken is dat de hoeveelheid zon- en daglicht in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] en hun uitzicht op de achter de bebouwing gelegen binnentuinen in belangrijke mate wordt beperkt. Waar voorheen uitzicht bestond op de binnentuinen, wordt het uitzicht van de achterzijde van hun woning permanent in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van de elf meter hoge blinde muur van het kamerverhuurcomplex dat door Veldboom is gerealiseerd. De dicht op de woning van [eiser 1] en van [eiser 2] staande beeldbepalende hoge blinde muur van de uitbouw vormt - zo oordeelt de rechtbank - een troosteloos uitzicht en geeft een beklemmend gevoel. De functie en het gebruik van het balkon van [eiser 1] en [eiser 2] is vanwege de opbouw in aanzienlijke mate verloren gegaan.

Ook voor de woningen van [eiser 3] ( [straatnaam] ) heeft te gelden dat de omvangrijke opbouw zorgt voor onthouding van licht en uitzicht. Met name in de achter de woning gelegen tuin, welke tuin aan de achterzijde grenst aan het perceel van Veldboom, worden - zo heeft de rechtbank tijdens de descente geconstateerd - deze effecten ervaren."

en

"6.16. Veldboom heeft aangevoerd dat de gevorderde afbraak leidt tot een onevenredige benadeling nu met de realisatie van het kamerverhuurcomplex een bedrag van ongeveer € 1.000.000,00 gemoeid was, daarbij in aanmerking nemend dat [eisers] geen bezwaar te gen de omgevingsvergunning heeft ingediend. De rechtbank overweegt dat aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kan worden tegengeworpen dat het beter ware geweest dat zij direct bezwaar hadden gemaakt tegen de verleende bouwvergunning. Het feit dat zij dat niet hebben gedaan, maakt echter nog niet dat zij thans in redelijkheid geen amotie kunnen vorderen. Met name niet nu gesteld noch gebleken is dat Veldboom de omwonenden tevoren heeft geïnformeerd omtrent zijn voorgenomen bouwplannen. Veldboom heeft op overigens onvoldoende wijze onderbouwd dat ter zake de bouw van het complex een bedrag van € 1.000.000,00 door haar is geïnvesteerd. Het had op haar weg gelegen die stelling met redengevende stukken te onderbouwen, temeer nu blijkens de vergunningaanvraag de bouwkosten door haar werden geschat op een bedrag van € 165.000,00. Daar komt bij dat [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kort na aanvang Veldboom hebben gesommeerd haar bouwactiviteiten te staken, hetgeen Veldboom niet heeft weerhouden van het continueren van haar bouwactiviteiten zonder alsnog het overleg met de omwonenden aan te gaan. Door dat na te laten heeft zij een financieel risico genomen, hetgeen niet aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kan worden tegengeworpen. In ieder geval doet een en ander niet af aan de door de rechtbank vastgestelde door Veldboom veroorzaakte onrechtmatige hinder.

Naar het oordeel van de rechtbank weegt het belang van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] om ongestoord genot te hebben van hun woningen zwaarder dan het belang van Veldboom om de door haar gerealiseerde opbouw voor kamerverhuur te kunnen blijven exploiteren.

6.17. Uit het voren overwogene volgt dat de primair door [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] gevorderde afbraak van de 3 verdiepingen hoge opbouw aan de achterzijde van de woningen staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] te Groningen onder de hierna als redelijk te achten termijn zal worden toegewezen. De zich op het niveau van de begane grond bevindende en reeds voor de bouw aanwezige garage behoeft niet te worden afgebroken. De nevengevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd op de wijze als in het dictum omschreven. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen."

Kortom, ook als een vergunninghouder beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning om te mogen bouwen en hiertegen geen bezwaar is gemaakt, kan toch sprake zijn onrechtmatig handelen. Hierbij speelt mee dat de vergunninghouder de omwonenden niet heeft geïnformeerd over de voorgenomen bouwplannen en ook niet met ze in overleg is getreden nadat ze hadden gesommeerd om de bouwactiviteiten te staken. De vergunninghouder heeft voor eigen rekening en risico de bouw voortgezet. Ook speelt mee dat de gemeente niet expliciet de belangen van de omwonenden heeft meegewogen bij de vergunningverlening.

De zaak is nog niet afgelopen. Veldboom hoeft nog niet meteen af te breken, maar mag het hoger beroep afwachten. Mogelijk dat in hoger beroep een ander uitkomst volgt.

Vindplaats uitspraak: Rechtbank Noord-Nederland 5 oktober 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:4439